Calculadora de Amortización de Hipoteca

Simula hasta 5 amortizaciones anticipadas, calcula el ahorro real descontando comisiones y elige entre reducir cuota o plazo.

Hipoteca base
Amortizaciones anticipadas
La comisión se aplica sobre el importe de cada amortización. El coste fijo se suma por operación. La retención fiscal reduce el ahorro bruto para obtener el ahorro neto real.
Comparativa: con y sin amortizaciones
Período Cuota Capital Intereses Amort. extra Pendiente
Guía

¿Cuándo y cómo amortizar tu hipoteca?

Amortizar capital anticipadamente es una de las decisiones financieras más importantes que puedes tomar durante la vida de tu hipoteca. Esta calculadora te permite simular el impacto exacto de cada amortización, teniendo en cuenta las comisiones legales y los gastos asociados.

¿Reducir cuota o reducir plazo?

Al amortizar capital, puedes elegir destinar ese dinero a dos fines distintos:

  • Reducir el plazo: Mantiene la cuota mensual igual pero acorta la duración de la hipoteca. Genera el mayor ahorro total en intereses.
  • Reducir la cuota: Mantiene el plazo pero baja la cuota mensual, mejorando tu liquidez inmediata.

Si tus finanzas te lo permiten, reducir el plazo suele ser la opción más rentable, especialmente en hipotecas a largo plazo donde los intereses representan una parte importante del coste total.

Comisiones por amortización anticipada

La Ley Hipotecaria española limita las comisiones que puede cobrar el banco por amortización anticipada. Para hipotecas fijas, el máximo es del 2% durante los primeros 10 años y del 1,5% a partir del undécimo año. Para hipotecas variables, no se puede cobrar comisión a partir del quinto año.

Comprueba en tu contrato las condiciones específicas de amortización anticipada. Los valores varían según la fecha de firma y el tipo de hipoteca.

El momento óptimo para amortizar

Cuanto antes amortices, mayor será el ahorro en intereses, ya que el capital pendiente es mayor y por tanto los intereses que se generan también. Sin embargo, siempre es recomendable mantener un fondo de emergencia antes de destinar dinero extra a la hipoteca.

FAQ

Preguntas frecuentes sobre amortización

¿Cuándo conviene amortizar anticipadamente?▼
Amortizar es especialmente rentable cuando el TIN de tu hipoteca supera la rentabilidad neta (después de impuestos) que obtendrías con ese dinero invertido. Con tipos superiores al 2-3%, la amortización anticipada suele ser más eficiente que la mayoría de productos de ahorro conservadores.
¿Qué comisión puede cobrar el banco?▼
La Ley 5/2019 regula las comisiones: hipotecas fijas hasta 2% los primeros 10 años y 1,5% después. Hipotecas variables: máximo 0,25% los 3 primeros años, 0,15% hasta el 5º año, sin comisión a partir del 5º año. Verifica siempre las condiciones de tu contrato.
¿Puedo hacer varias amortizaciones parciales?▼
Sí. La calculadora permite simular hasta 5 amortizaciones en distintos momentos, cada una con su importe y destino (reducir cuota o plazo). Cada amortización recalcula automáticamente la situación de la hipoteca para las siguientes.
¿Cómo afecta la retención fiscal al ahorro?▼
En España, las deducciones fiscales por hipoteca fueron eliminadas para contratos firmados a partir de 2013. Si tu hipoteca es anterior y tienes deducción activa, amortizar capital puede reducir tu base de deducción. El campo de retención fiscal de esta calculadora te permite reflejar ese impacto en el ahorro neto.

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