¿Cómo funciona exactamente una hipoteca y qué partes componen el pago?

Una hipoteca es, en esencia, un préstamo que el banco te concede para comprar una vivienda y que tú te comprometes a devolver, con intereses, en un plazo largo. Hasta ahí, todo el mundo lo sabe. Lo que muy poca gente sabe es qué ocurre exactamente con cada euro que paga al mes: cuánto reduce realmente la deuda, cuánto se queda el banco y por qué esa proporción cambia con los años. Entenderlo es la mejor forma de evitar sorpresas y de tomar mejores decisiones, desde el plazo que eliges hasta el momento de amortizar.

Qué es una hipoteca, en términos sencillos

Técnicamente, conviene distinguir dos cosas que solemos mezclar:

• El préstamo: el dinero que el banco te presta y que debes devolver en cuotas, con un tipo de interés pactado.
• La garantía hipotecaria: la vivienda queda "hipotecada", es decir, sirve como garantía de que vas a pagar. Si dejas de hacerlo de forma reiterada, el banco puede ejecutar la hipoteca y quedarse con el inmueble para recuperar la deuda.

Esa garantía es la razón por la que una hipoteca tiene un tipo de interés mucho más bajo que un préstamo personal: el riesgo para el banco es menor. A cambio, la operación es más larga, más formal (pasa por notaría y registro) y exige una tasación del inmueble.

Los cuatro elementos que definen cualquier hipoteca

Las dos partes de cada cuota: intereses y capital

Cada cuota mensual que pagas al banco tiene exactamente dos componentes:

1. Intereses: el coste de tener prestado el dinero ese mes. Se calculan sobre el capital pendiente, es decir, sobre lo que todavía debes, no sobre lo que pediste al principio.
2. Amortización de capital: la parte de la cuota que devuelve de verdad la deuda. Es lo que queda de la cuota tras pagar los intereses, y es lo único que hace bajar lo que debes.

El sistema francés: cuota constante, reparto cambiante

En España, prácticamente todas las hipotecas usan el sistema de amortización francés. Su característica principal es que la cuota es la misma todos los meses (mientras no cambie el tipo de interés), pero el reparto entre intereses y capital va cambiando cuota a cuota.

La lógica es sencilla: como los intereses se calculan sobre lo que debes, y lo que debes baja un poco cada mes, los intereses también bajan un poco cada mes. Y como la cuota no cambia, cada euro que dejas de pagar en intereses pasa automáticamente a amortizar capital. Es un efecto bola de nieve, lento al principio y muy rápido al final.

Ejemplo real: las tres primeras cuotas

Hipoteca de 200.000 € a 30 años con TIN fijo del 3 %. La cuota resultante es de 843,21 €/mes. Así se reparten las primeras cuotas:

En el primer mes, el 59 % de la cuota son intereses: de los 843 € que pagas, solo 343 € reducen tu deuda. El cálculo es directo: 200.000 × 3 % / 12 = 500 € de intereses; 843,21 − 500 = 343,21 € de capital.

La evolución a lo largo de los 30 años

Si agrupamos las cuotas por años, el cambio de reparto se ve con claridad:

Tres datos de esta tabla que sorprenden a casi todo el mundo:

• Hasta el mes 84 (año 7), cada cuota lleva más intereses que capital.
• Tras 10 años pagando (más de 101.000 € en cuotas), todavía debes 152.040 €: solo has devuelto un 24 % del préstamo.
• No debes la mitad del préstamo hasta el mes 220, es decir, pasados más de 18 años de los 30.

En total, a lo largo de la vida del préstamo pagarás 303.556 €: los 200.000 € prestados más 103.556 € de intereses. Si quieres ver la fórmula completa con la que se obtiene la cuota, la explicamos paso a paso en cómo calcular una hipoteca.

Qué pasa con la cuota si la hipoteca es variable o mixta

El mecanismo es el mismo, con una diferencia: el tipo de interés cambia en cada revisión. En una hipoteca variable el TIN es Euribor + diferencial, y en cada revisión (normalmente anual) el banco recalcula la cuota con tres datos actualizados: la deuda pendiente en ese momento, los meses que quedan y el nuevo tipo. A partir de ahí, la nueva cuota vuelve a ser constante hasta la siguiente revisión.

En una mixta, ocurre lo mismo pero solo una vez el préstamo entra en el tramo variable; durante el periodo fijo, funciona exactamente como en el ejemplo anterior. Tienes el detalle del recálculo en la guía de revisión de la hipoteca variable, y el valor actual del índice en nuestra página del Euribor hoy.

Lo que no aparece en la cuota pero también pagas

La cuota que calcula el banco incluye solo capital e intereses. Pero el coste real de tener una hipoteca incluye otros conceptos que conviene presupuestar:

Seguros

• Seguro de hogar (daños): obligatorio por ley para cubrir el inmueble hipotecado frente a incendio y otros daños. Puedes contratarlo con quien quieras, aunque el banco puede ofrecértelo como producto vinculado.
• Seguro de vida: no es obligatorio por ley, pero muchos bancos lo exigen para aplicar la bonificación del tipo de interés. Cubre la deuda pendiente si falta el titular.
• Otros productos vinculados: domiciliar la nómina, tarjetas, planes de pensiones… Reducen el diferencial o el tipo fijo, pero tienen su propio coste. Antes de aceptarlos, compara el ahorro en intereses con lo que pagarás por ellos: es lo que refleja la TAE, que incluye estos costes además del TIN.

Gastos al firmar

Desde la Ley 5/2019, el reparto de los gastos de constitución de la hipoteca es claro:

Comisiones

Algunas hipotecas incluyen comisión de apertura y casi todas fijan comisiones por amortización anticipada. La Ley 5/2019 las limita: en variables, máximo un 0,25 % del capital amortizado durante los 3 primeros años y nada después; en fijas, hasta un 2 % los 10 primeros años y un 1,5 % a partir de entonces.

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